Comment acheter une maison à un membre de la famille

Comme pour presque toutes les affaires – qu’elles concernent la famille ou non – il y a des avantages et des inconvénients. Étant donné que l’achat d’une maison est un engagement important, considérez ces avantages et ces inconvénients pour vous assurer que ce type de transaction immobilière vous convient.

Avantages de l’achat d’une maison auprès d’un membre de la famille

Comme vous connaissez la personne qui vous vend la maison, une transaction avec lien de dépendance peut présenter plusieurs avantages.

Vous connaissez la maison. Vous avez peut-être grandi dans la maison ou l’avez visitée fréquemment et vous en connaissez donc déjà les tenants et les aboutissants. Vous savez ce que vous aimez chez elle et ce que vous voulez changer. Vous savez quelles sont ses particularités et comment vivre avec, voire les apprécier. Dans le même ordre d’idées, il se peut que vous ayez déjà intégré des souvenirs dans votre maison et que vous souhaitiez continuer à les exploiter.

Vous connaissez le vendeur. Puisque vous connaissez le vendeur, vous saurez probablement aussi comment il a pris soin de la maison. Vous ferez également affaire avec une personne que vous connaissez et en qui vous avez confiance, ce qui vous permettra de vous sentir à l’aise en sachant qu’elle n’a pas omis de divulguer quelque chose ou de gonfler le prix.

Vous n’avez peut-être pas besoin d’un agent immobilier. Avec ce type de relation, vous pouvez collaborer avec le vendeur et vous n’aurez pas besoin d’engager un agent immobilier pour inscrire la maison, fixer le prix, faire visiter la maison ou organiser la transaction. Et comme vous et le vendeur n’aurez pas à payer de commission, vous économiserez de l’argent. Cependant, gardez à l’esprit que sans agent immobilier, vous ne bénéficierez pas de conseils précieux ni d’une bonne connaissance du marché, notamment en ce qui concerne le prix de la maison et le processus d’achat.

Vous aurez plus de flexibilité. Il peut être difficile d’organiser une rencontre de deux ou plusieurs personnes pendant quelques heures, surtout lorsqu’il s’agit d’étrangers. En outre, les étrangers sont moins compréhensifs lorsqu’une des parties doit rester plus longtemps dans la maison pour avoir le temps de trouver un autre endroit où vivre. La famille ou les amis peuvent être un peu plus compréhensifs face à la situation et accorder plus de temps aux vendeurs pour trouver un nouveau logement et faire leurs bagages. Si vous achetez une maison à un membre de votre famille, vous pourrez peut-être même y vivre ensemble pendant un certain temps, jusqu’à ce qu’il soit en mesure de déménager. Si vous achetez à quelqu’un que vous connaissez, vous pourrez rester en contact tout au long du processus et déterminer le meilleur moment pour conclure l’achat de la maison et déménager.

Vous pourriez recevoir un don d’équité. Bien que votre parent ne puisse pas vous offrir un prix de vente inférieur à celui d’un étranger (nous y reviendrons plus tard), il peut faire un don de capitaux propres. En faisant un don de capitaux propres, le vendeur accepte de prendre un montant inférieur du produit net de la vente de la maison, donnant ainsi à l’acheteur une partie de ses capitaux propres.

Le prêteur accepte un don de capitaux propres comme mise de fonds, ce qui réduit le montant du prêt. Si vous obtenez un don de capitaux propres, vous n’aurez peut-être pas à épargner pour une mise de fonds. Mieux encore, si le montant est supérieur à 20 % du prix d’achat de la maison, vous pouvez éviter de payer l’assurance hypothécaire privée (PMI). Il y a cependant quelques exigences :

• La maison doit être évaluée pour en déterminer la juste valeur marchande.
• Le vendeur doit avoir suffisamment d’équité dans la maison pour offrir le don.
• Les formalités administratives appropriées doivent être remplies.
• Le don doit être noté sur une lettre de règlement.

Voici un exemple de fonctionnement d’un don d’équité :

Les parents de Steven souhaitent lui vendre leur maison à un prix réduit. La maison vaut environ 300 000 euros et les parents de Steven ne veulent retirer que 225 000 euros de la vente. Bien qu’ils ne puissent pas accorder à Steven un rabais sur le prix d’achat, ils peuvent lui faire un don de fonds propres d’un montant de 75 000 euros . Il n’y a pas d’échange d’argent ; le prêteur accepte simplement ce montant comme acompte pour Steven. Et comme ce montant représente bien plus de 20 % du prix d’achat, Stéphane n’a pas à payer d’assurance multirisque habitation. Bien que le prix d’achat soit de 300 000 euros , Steven l’a techniquement acheté pour environ 225 000 euros . Steven n’a pas eu à emprunter autant d’argent à son prêteur, et ses parents ont reçu le produit net qu’ils espéraient tout en apportant une aide financière à leur fils.

Inconvénients de l’achat d’une maison à un membre de la famille

L’achat d’une maison peut être stressant et coûteux. Il peut sembler que l’achat auprès d’un membre de la famille soit la meilleure option, une solution gagnante pour les deux parties concernées. Mais il peut être risqué de faire des affaires avec la famille, et cela présente des inconvénients certains.

Votre proche pourrait profiter de vous. L’un des avantages d’acheter une maison à un parent est que vous achetez une maison à quelqu’un que vous connaissez et en qui vous avez confiance. Cependant, ce n’est pas toujours le cas. Votre parent pourrait profiter de cette confiance et gonfler le prix de la maison pour obtenir plus d’argent. Ou, si votre parent vous fait un don de capitaux propres pour acheter la maison, il pourrait retenir l’accord contre vous si sa situation financière change et qu’il a besoin d’argent. Il peut également venir récupérer ce qu’il considère être une faveur pour vous.

L’accord pourrait créer un drame familial. L’avantage d’acheter une maison à une personne que vous ne connaissez pas est que vous n’avez généralement pas à traiter avec elle après la vente. Si votre proche profite de vous pendant la vente ou s’il arrive quelque chose à la maison après votre emménagement, la relation pourrait s’envenimer, ce qui rendrait les fêtes et autres événements familiaux difficiles. Le vendeur peut aussi avoir du mal à se détacher de la maison même après son départ, en donnant constamment son avis sur la façon dont vous devriez vivre dans la maison ou en vous en voulant d’y avoir apporté des changements.

Pensez également aux autres membres de la famille qui n’ont pas participé à la transaction. Si d’autres membres de la famille voulaient la maison, ils peuvent être jaloux ou avoir du ressentiment envers vous et le vendeur.

Les transactions avec lien de dépendance comportent plus de restrictions. Le risque de fraude hypothécaire est plus élevé lorsqu’il s’agit d’une transaction immobilière entre deux parties qui se connaissent. C’est pourquoi les prêteurs prennent des précautions supplémentaires lorsqu’ils traitent ce type de transactions. Ils le font pour se protéger et protéger les parties concernées contre les activités frauduleuses telles que les fausses déclarations, les prix gonflés et les acheteurs fictifs.

Ils le font notamment en appliquant le principe de pleine concurrence en matière de prix de transfert. Ce principe exige que le prix de vente de la maison soit le même, quelle que soit la personne à qui vous vendez, qu’il s’agisse d’un parent ou d’un étranger.

Dans le cas d’une vente à découvert, la plupart des prêteurs vous demanderont, ainsi qu’au vendeur, de signer un affidavit de pleine concurrence. Ce document stipule qu’aucune des parties à la transaction de vente à découvert n’est liée ou affiliée à une entreprise. Il indique également qu’il n’existe pas d’accords cachés entre les parties et que les vendeurs ne tenteront pas de récupérer le titre de propriété une fois l’achat terminé.

En bref (sans mauvais jeu de mots), vous ne pourrez probablement pas acheter une vente à découvert à un membre de votre famille, car cette pratique est illégale dans la plupart des établissements de crédit et des agences gouvernementales.

Il pourrait y avoir des répercussions fiscales. Si le membre de votre famille fait un don de capitaux propres, il peut avoir à payer des impôts sur ce don. S’il s’agit d’un montant supérieur à 15 000 euros pour un acheteur célibataire ou à 30 000 euros pour des acheteurs mariés, votre proche devra le déclarer à l’IRS et pourrait avoir à payer des impôts sur ce montant.

Il peut également y avoir d’autres implications fiscales, comme l’impôt sur les gains en capital, qui dépendront de plusieurs facteurs. Nous vous recommandons de consulter votre conseiller financier ou votre avocat fiscaliste pour en savoir plus.