Quel est le coût réel de l’achat d’une maison ?

Les gens s’attendent à avoir un acompte et un paiement hypothécaire mensuel, mais ils ne connaissent peut-être pas les autres coûts associés à l’achat d’une maison. Le reste de ce post couvrira ce que vous devez savoir pour ne pas avoir de surprises lorsque vous recevrez votre déclaration de clôture.

Commission de l’agent immobilier

Ni vous ni le vendeur ne sont techniquement obligés de travailler avec un agent immobilier, mais il est bon que les deux parties soient représentées par un agent. Le raisonnement est le suivant : ni vous ni le vendeur n’achetez ou ne vendez des maisons tous les jours. Un bon agent immobilier arpente tous les jours les rues de votre région et comprend vraiment le marché de l’immobilier.

En tant qu’acheteur, avoir un agent immobilier dans votre coin peut s’avérer particulièrement utile car il peut vous proposer des propriétés comparables. Cela vous donnera une meilleure idée de ce que vous pouvez vous attendre à payer pour toute maison sur laquelle vous envisagez de faire une offre. Il saura aussi exactement à quel point le marché est compétitif dans votre région et quand il sera plus judicieux de faire une offre un peu plus élevée ou quand il sera nécessaire de renoncer à certaines conditions.

Les agents immobiliers sont généralement payés à la commission, qu’ils partagent équitablement. Selon l’Association nationale des agents immobiliers (National Association of REALTORS®), la commission se situe généralement entre 5 et 6 % du prix d’achat. En général, ce coût est payé par le vendeur, mais ce n’est pas toujours le cas et, dans ce cas, vous pouvez convenir d’un autre arrangement.

Dépôt de garantie (Earnest Money Deposit – EMD)

Une fois que le vendeur a accepté votre offre, il retire sa propriété du marché pour vous donner le temps de faire les démarches nécessaires à la finalisation de votre prêt hypothécaire, notamment l’obtention d’une évaluation et la souscription. Cela vous donne également un délai pour faire effectuer une inspection de la maison.

Le vendeur prend également un risque à ce stade. Tous les prêts hypothécaires ne se concluent pas, même si vous avez été approuvé au préalable pour le montant que vous pouvez vous permettre. Par exemple, l’évaluation peut être basse et il se peut que vous ne puissiez pas vous mettre d’accord sur de nouvelles conditions. Pour vous remercier de prendre le temps de suivre la procédure avec vous, le vendeur reçoit un dépôt d’arrhes. Il s’agit de montrer au vendeur que vous êtes sérieux dans votre offre et que vous voulez aller jusqu’au bout.

Le dépôt d’arrhes représente généralement un pourcentage du prix d’achat global. Le montant exact que vous devrez donner au vendeur dépend de la convention en vigueur dans votre région. Cet argent est placé sous séquestre et est appliqué à votre acompte si et quand votre prêt est conclu. Si, pour une raison ou une autre, la transaction n’est pas conclue, le vendeur conserve l’acompte, à moins que votre offre n’ait été subordonnée à un montant d’évaluation spécifique ou à des conditions d’inspection de la maison.

Frais d’ouverture de dossier

Les prêteurs facturent des frais pour mettre en place votre prêt et effectuer le travail de souscription et de vérification. Ces frais se situent généralement entre 0,5 % et 1 % du montant du prêt. C’est l’un des éléments que vous pouvez prendre en considération lorsque vous recherchez des prêteurs. Expliquons ce que nous entendons par là.

Si vous recherchez un prêt hypothécaire ou tout autre prêt, vous verrez deux taux : Il y a le taux d’intérêt de base, plus petit, et un taux plus élevé appelé taux annuel en pourcentage (TAEG). Le TAEG tient compte à la fois du taux d’intérêt de base et des coûts du prêteur pour l’établissement du prêt. Plus la différence entre le taux de base et le TAEG est importante, plus le prêteur vous facture le financement.

Lorsque vous recherchez un prêt en utilisant cette astuce de taux d’intérêt, il y a quelques points à garder à l’esprit. Premièrement, vous devez vous assurer que vous comparez des pommes avec des pommes. Ainsi, si vous recherchez des prêts FHA sur 15 ans auprès d’un prêteur, assurez-vous de rechercher des prêts FHA sur 15 ans auprès de tout autre prêteur que vous pourriez comparer.

Deuxièmement, il peut arriver que vous soyez prêt à accepter un taux d’intérêt annuel légèrement plus élevé. Cela pourrait se produire si le prêteur vous accordait un crédit pour réduire vos frais de clôture en échange d’un taux légèrement plus élevé. Dans ce cas, vous intégrez essentiellement vos frais de clôture dans le prêt sur toute la durée du prêt au lieu de les payer tous d’un coup.

Assurance titre

Le coût total de l’assurance titre si vous obtenez à la fois la police du prêteur et celle du propriétaire est de 1 374 euros. Décortiquons brièvement l’assurance titre et expliquons ce que représente chacune de ces polices.

Lorsque vous prenez le titre et l’acte de propriété d’une maison, vous êtes propriétaire de cette propriété. Cependant, que se passe-t-il si quelqu’un d’autre détient un droit de propriété sur ce bien, peut-être inconnu du propriétaire actuel et certainement inconnu de vous en tant qu’acheteur ? Si cela se produit, vous pouvez perdre la propriété et votre prêteur peut perdre le prêt.

Lorsque vous souscrivez une assurance titres, vous payez quelqu’un pour qu’il effectue une recherche dans les registres publics et dans divers services de documentation afin de savoir si quelqu’un d’autre que le vendeur a un droit sur le bien. Vous payez également la police d’assurance au cas où quelqu’un commettrait une erreur et que, cinq ans plus tard, un parent perdu de vue déclarerait avoir un droit sur la propriété.

Il existe deux types d’assurance titre : la police titre du prêteur et la police titre du propriétaire.

La police de titre du prêteur est la moins chère des deux et c’est celle que vous êtes tenu d’obtenir pour obtenir un prêt hypothécaire. Elle protège le prêteur contre la perte du coût du prêt si vous perdez la maison dans un futur litige sur le titre.

Vous pouvez également souscrire une police de titre de propriété qui vous protégera si l’on découvre que quelqu’un a une réclamation valable sur votre propriété à l’avenir. Avec cette police, vous pourriez faire une demande d’assurance qui vous aiderait à acheter une autre maison.

Le coût de l’assurance titre peut varier en fonction de l’emplacement de la propriété ainsi que des facteurs de risque associés au prêt, notamment votre cote de crédit et le montant de votre mise de fonds.

Rapport de crédit

Lorsque vous faites une demande de prêt, votre prêteur vérifie votre solvabilité afin d’obtenir un aperçu de votre score et de votre ratio dette/revenu (DTI). Le coût de l’analyse de votre crédit est intégré au coût de votre prêt. Il s’agit généralement d’une charge de moins de 30 euros.

Si vous voulez voir à quoi ressemble votre crédit ou ce que vous pouvez améliorer avant d’aller trop loin dans le processus de prêt, un compte Rocket HQSM vous donnera accès à votre score et à votre rapport de crédit gratuits VantageScore 3.0® de TransUnion® chaque semaine. Il existe des fonctions supplémentaires, notamment un simulateur de pointage qui vous permet de voir comment différentes mesures financières influenceront votre pointage de crédit.

Étant donné qu’elle n’est pas liée à un prêt ou à un compte de crédit, la consultation de votre crédit avec Rocket HQSM est considérée comme une extraction douce et n’aura aucun impact négatif sur votre score.

Évaluation

Si vous achetez une maison, vous devrez la faire évaluer. Dans le cadre d’une évaluation, un professionnel se rend sur place et examine deux éléments :

La première responsabilité de l’évaluateur est de déterminer si la propriété est habitable et si quelqu’un pourrait y emménager. L’eau et l’électricité fonctionnent-elles ? Y a-t-il des montants apparents ou des trous dans le toit ? Y a-t-il des rails de terrasse manquants ? Si quelque chose ne va pas, les réparations doivent être effectuées avant que le prêt hypothécaire puisse être accordé.

La deuxième tâche, plus familière, d’un évaluateur est de donner une valeur à votre propriété, le but étant d’obtenir la valeur réelle de la propriété sur la base de ventes comparables dans la région. C’est important car les prêteurs ne peuvent pas vous donner plus que la valeur de votre maison puisque la propriété sert de garantie pour votre prêt. Une évaluation présente également l’avantage secondaire de vous permettre de décider en connaissance de cause si vous allez payer plus que la valeur du marché. Si vous ne parvenez pas à vous entendre sur un nouveau prix après l’évaluation, vous pouvez soit renoncer à la propriété, soit combler la différence entre le montant du prêt et le prix d’achat en faisant un chèque à la clôture.

Le coût d’une évaluation peut varier en fonction de la taille de la maison et de la région dans laquelle vous vous trouvez. Selon HomeAdvisor, le prix moyen d’une évaluation se situe entre 300 et 400 euros. Si une étude est nécessaire, cela peut augmenter le coût.

Si vous travaillez avec Rocket Mortgage®, le coût de l’évaluation et du rapport de solvabilité est inclus dans votre dépôt lorsque vous décidez d’aller de l’avant. Si l’évaluation finit par coûter plus cher, la différence sera payée à la clôture.

Inspection de la maison

Bien que cela ne soit pas obligatoire pour obtenir un prêt, c’est toujours une bonne idée d’obtenir une inspection de la maison lorsque vous achetez une maison. Au cours de l’inspection, quelqu’un parcourra la maison avec vous et signalera tout ce qu’il voit et qui doit être corrigé maintenant ou à l’avenir. C’est une excellente occasion de poser des questions sur votre nouvelle maison. Cela peut également vous aider à quitter une maison qui présente des problèmes majeurs avant d’aller trop loin dans le processus. Sachez simplement que si l’inspection révèle certains problèmes, vous pourriez avoir du mal à récupérer votre dépôt, à moins que vous n’ayez prévu une condition d’inspection qui vous permette de le récupérer.

Une inspection de maison typique peut coûter entre 300 et 500 euros, mais cela varie en fonction de la taille de la maison et du contenu de l’inspection elle-même. Il existe également des inspections spécialisées pour des éléments tels que les fosses septiques, le radon et les cheminées, entre autres, qui sont généralement distinctes d’une inspection générale.

Assurance hypothécaire

Si vous versez moins de 20 % d’acompte sur un prêt conventionnel, vous devrez payer une assurance hypothécaire d’une manière ou d’une autre. Il existe deux types d’assurance hypothécaire conventionnelle : celle qui est payée par l’emprunteur et celle qui est payée par le prêteur.

La plupart des options d’assurance hypothécaire conventionnelle n’ont pas d’incidence sur vos frais de clôture, mais il est possible de rembourser l’assurance hypothécaire payée par l’emprunteur (BPMI) à la clôture du prêt afin de ne pas augmenter vos mensualités. Le coût du remboursement de la police dépendra de facteurs tels que le montant de votre mise de fonds et votre cote de crédit, entre autres.

Les prêts FHA sont généralement assortis d’une assurance hypothécaire pour la durée du prêt ou jusqu’à ce que vous procédiez à un refinancement. Si vous effectuez un versement initial de 10 % ou plus, vous n’aurez à payer des primes mensuelles que pendant 11 ans. Cependant, il y a une prime initiale sur tous les prêts FHA qui est actuellement de 1,75 % du montant du prêt. Si vous ne souhaitez pas la payer à la clôture, elle peut être ajoutée au solde du prêt.

Les prêts USDA comportent une commission de garantie initiale de 1 % du montant du prêt, ainsi que des commissions de garantie mensuelles pendant toute la durée du prêt, qui fonctionnent comme une assurance hypothécaire. La commission de garantie initiale peut être intégrée au prêt.

Avec un prêt VA, il n’y a pas d’assurance hypothécaire. Cela dit, il y a des frais de financement VA qui varient en fonction de votre état de service ainsi que de votre acompte et du nombre de fois où vous avez utilisé un prêt VA. Ces frais sont payés à la clôture, mais si vous n’avez pas les moyens de les payer à la clôture, ils peuvent être intégrés au montant du prêt. Les anciens combattants invalides, les conjoints survivants admissibles et les bénéficiaires de la Purple Heart en service actif sont exemptés de ces frais de financement.

Frais d’acte

Pour que votre achat devienne un document officiel, votre acte est enregistré auprès du comté. L’acheteur doit généralement payer des frais à cet effet, mais le montant peut varier considérablement selon l’endroit où vous achetez votre nouvelle maison.

D’autres frais peuvent être facturés, notamment des frais de préparation de l’acte et une taxe sur le transfert de propriété qui représente généralement 1 % du prix d’achat. Ces frais sont généralement payés par le vendeur, mais tout est négociable.

Enfin, la présence d’un notaire pour superviser la signature des documents et la conclusion effective de votre prêt a un coût. Dans certains États, les frais peuvent être plus élevés car un avocat est parfois nécessaire pour s’occuper de la clôture.

Points d’escompte sur les prêts hypothécaires

Si vous regardez les taux des prêteurs, il se peut qu’ils aient un certain nombre de points qu’ils énumèrent dans leurs divulgations. Les points d’escompte hypothécaires sont payés d’avance afin d’obtenir un taux d’intérêt plus bas. Un point hypothécaire est égal à 1 % du montant du prêt, donc 1 % sur un prêt de 200 000 euros équivaut à 2 000 euros. Vous pouvez acheter des points par tranches allant jusqu’à 0,125 % de votre prêt. En ce qui concerne les points, il s’agit vraiment de faire des calculs.

Si le paiement d’un point sur un prêt de 200 000 euros (2 000 euros) vous permet d’économiser 50 euros par mois, vous devrez rester dans votre maison pendant au moins 3 ans et 4 mois (2 000 euros/50 euros = 40 mois) pour atteindre le seuil de rentabilité. Après cela, vous gagnez de l’argent sur l’opération.

Lorsque vous comparez les taux entre les prêteurs, assurez-vous que le nombre de points est également comparable pour voir la différence dans les frais. Si vous choisissez de payer des points, ils sont payés à la clôture de la transaction.

Mise en place d’un dépôt fiduciaire

Lorsque vous commencez votre prêt, vous devez payer d’avance un certain montant pour les taxes et les assurances. Lorsque vous établissez votre prêt hypothécaire, vous devez vous assurer que votre compte contient au moins deux mois de paiements mensuels de taxes. Cela vous permettra de disposer d’un coussin sur votre compte à tout moment, car les impôts fonciers augmentent avec la valeur des maisons.

Les impôts fonciers peuvent varier considérablement en fonction de la valeur des propriétés dans votre région. Vous pouvez obtenir une estimation du montant de vos impôts en vous basant sur l’expérience du propriétaire précédent. Toutefois, sachez que le chiffre final peut ne pas correspondre exactement en fonction des exemptions auxquelles vous avez droit.

La plupart des prêteurs exigent que vous payiez à l’avance jusqu’à la première année d’assurance habitation. Vous êtes tenu de souscrire une assurance habitation lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, car la maison est la garantie de l’hypothèque et le prêteur doit également protéger sa part de l’investissement. Il convient également de noter que si vous vivez dans une zone inondable ou dans une région sujette aux ouragans ou à d’autres tempêtes violentes, vous devrez également souscrire une assurance contre les inondations.

Une analyse du dépôt fiduciaire est effectuée chaque année pour s’assurer que le montant correct est versé chaque mois sur votre compte fiduciaire pour les taxes et l’assurance habitation. S’il vous manque de l’argent, vous aurez la possibilité de combler la différence. Toutefois, s’il y a plus d’argent que nécessaire dans votre compte, vous recevrez un chèque de votre agent de prêt hypothécaire.